Kann ich mir eine Immobilie überhaupt noch leisten? Diese Frage treibt derzeit viele Kaufinteressenten angesichts gestiegener Zinsen und anhaltend hoher Preise um. Da wirken Informationen wie diese auf den ersten Blick ernüchternd: Etwa 40 Prozent der Finanzierungsanfragen müsse die Stadtsparkasse Düsseldorf derzeit ablehnen, sagte Erwin van der Hout kürzlich in einem Interview. Das heißt im Umkehrschluss aber: 60 Prozent der Anfragen werden positiv beantwortet, betont der Direktor Privates Baufinanzierungs- und Immobiliengeschäft des Instituts.
Im Beratungsgespräch stellen, so der Experte, manche Kunden selber fest, dass sie sich die mal angedachte Finanzierung eigentlich gar nicht leisten können. „Die Unsicherheit bei den Kunden ist heute größer als vor einem Jahr“; dabei spiele die Frage nach der Zinsentwicklung nicht mal die Hauptrolle. Van der Hout weist darauf hin, dass in Düsseldorf Immobilien nach wie vor sehr teuer sind. Projektentwickler könnten bei Neubauten nicht die Preise senken. Die sind in Düsseldorf aber auch bei Bestandsimmobilien bislang wenig gefallen. Bei diesen kommen auf Käufer aber weitere Investitionen zu, etwa für die energetische Sanierung. Kunden erwarten von den Finanzierungsberatern Tipps auch bei solchen Themen; „wir werden hier quasi zu Energie-Coaches“, sagt van der Hout. Er empfiehlt des öfteren, abzuwarten. „Die Preise für Bestandsimmobilien sind noch nicht weit gesunken“, vielleicht sei da noch Luft. Auch bei KfW-Förderprogrammen solle man noch auf mehr Klarheit warten.
Ein Faktor wird bei der Immobilienfinanzierung wieder wichtiger: das Eigenkapital. „Vielleicht kann man hier innerhalb der Familie das Gespräch suchen“, rät nicht nur der Sparkassen-Experte. Auch Bernd Meier (Hüttig & Rompf) weist auf den Faktor hin. Eigenkapital sei ein wichtiger „Hebel in der Finanzierung“. Je höher der Anteil, desto besser. Dass Eigenkapital-Anteile steigen, zeigen, so Meier, die Beleihungswerte, die von 91 Prozent im Jahr 2021 auf aktuell 84 Prozent gefallen sind. Der Finanzierungsexperte warnt ebenso wie van der Hout davor, die Belastung eines Immobilienerwerbs zu unterschätzen, und untermauert das mit Zahlenbeispielen. Für die Lebenshaltung müsse eine vierköpfige Familie rund 2500 Euro im Monat ansetzen. Dazu kommen die Bewirtschaftungskosten für eine Immobilie von etwa vier bis fünf Euro pro Quadratmeter, hier einmal mit 500 Euro angesetzt. Für die Tilgung eines Darlehens müssten bei einem Immobilienpreis von 600.000 Euro und einer Annuität von fünf Prozent nochmals 2500 Euro kalkuliert werden. Das kann sich also nur eine Familie mit einem Nettoeinkommen von 5500 Euro leisten. „Wir müssen uns mittlerweile fragen, was wir als ‚mittleres Einkommen‘ definieren“, fasst Meier zusammen.
Eine Frage, die durchaus im Zusammenhang mit der Förderpolitik relevant ist. Meier denkt hier an die Wohneigentumsförderung der NRW.Bank, bei der er aber noch ein anderes Problem sieht. „Offen gesagt: Das versteht niemand.“ Selbst Finanzierungsexperten müssten externe Berater hinzuziehen, um die Förder-Klauseln zu verstehen. Ist die Förderung zentraler Bestandteil eines geplanten Neubau-Kaufs, kommen nach Meiers Angaben weitere Probleme dazu. Es dauere von der Beantragung bis zur Genehmigung vier bis sechs Monate. So lange könne aber kein Bauträger warten. Das Thema Förderung dürfe aber die Kunden nicht belasten, wirft Daniel Korschill (Bonava Deutschland) ein. „Wir als Unternehmen müssen da eine Lösung finden.“ Die NRW-Förderung sei für viele ein wichtiger Baustein der Finanzierung. Korschill räumt ein, dass öffentlich geförderte Reihenhäuser fünf bis sechs Monate reserviert werden müssten, bis die Förderung klar ist. „Dann werden wir eben die Bauabschnitte anpassen“, folgert Korschill.
Bernd Meier, Direktor Hüttig & Rompf
Bei allen Spannungen und Unsicherheiten im Immobilienmarkt: Die Experten sehen durchaus auch viele positive Aspekte. Projektentwickler täten einiges, Objekte trotz allem erschwinglich zu gestalten, sagt Klaus Franken (Catella Group) und verweist auf eigene Projekte, die so konzipiert seien, dass die Nebenkosten niedrig ausfallen. „Damit lässt sich auch die Finanzierung besser aufstellen.“ Eine große Stellschraube sei darüber hinaus die Mobilität: Wenn Objekte günstige Anschlüsse an den Nahverkehr haben, könne eine Familie unter Umständen ein Auto sparen und habe mehr Möglichkeiten bei der Finanzierung. Außerdem biete die eigene Immobilie einen guten Inflationsschutz, fügt Franken hinzu – ein Argument, das auch andere Teilnehmer ansprechen. „Wir werden in den nächsten zehn Jahren Wertsteigerungen bei Immobilien von durchschnittlich sechs bis acht Prozent sehen“, meint Bernd Meier.
Außerdem sei Wohneigentum in der persönlichen Vermögensplanung unabdingbar, ergänzt Matthias Spormann (Spormann Real Estate). „Vielleicht fällt der Anteil heute etwas kleiner aus als ursprünglich geplant“, aber relevant bleibe er auch künftig.
Alexander Schlömer (KSK-Immobilien) blickt ebenfalls auf die Vorteile der eigenen Immobilie. Im Zusammenhang mit dem Inflationsschutz denkt er auch an die Altersvorsorge, für die die Immobilie ein bedeutsamer Baustein sei. Zudem stehen, so Schlömer, den Belastungen durch die Finanzierung steuerliche Entlastungen gegenüber. Der Experte nennt hier die geplante degressive AfA für den Wohnungsbau, eine Art Sonderabschreibung, die ein „Zugpferd“ sein könne.
Und selbst die als negativ wahrgenommenen Nachrichten könne man auch anders werten, meinen die Experten. So kehre man bei der Frage des Eigenkapital-Anteils derzeit eigentlich nur zur Normalität zurück, sagt Korschill. Es sei noch vor zehn Jahren üblich gewesen, dass man in der Familie um Unterstützung gebeten habe. Auch bei den Preisen entspreche die gefühlte Wirklichkeit nicht der historischen Realität, sagt Meier: „Der Erschwinglichkeitsindex ist sogar besser als in den 80er- oder 90er-Jahren.“ Geändert habe sich indes das Konsumverhalten, das Einschränkungen weniger akzeptiere als früher.
Ebenso müsse man die gefühlte Unsicherheit angesichts der Nachrichten von Insolvenzen bei Projektentwicklern richtig einordnen, sagt Stefanie Adams-Pescher (Eckehard Adams Wohnungsbau). Den Meldungen stehen, so die Expertin, viele Gegenbeispiele gegenüber. „Wir bauen, und viele andere auch.“ Pauschale Warnungen vor Bauträgern würden nur für noch größere Unsicherheit sorgen. Man müsse den Markt differenziert betrachten. Zur Wahrnehmung gehören auch die stark gestiegenen Preise in den zurückliegenden Jahren. „Aber davor sind sie zehn Jahre lang kaum gestiegen“; historisch sehe man eine normale Entwicklung. JÜRGEN GROSCHE
Weitere Zusammenfassungen der Diskussion sowie aktuelle Bauprojekte der Teilnehmer finden Sie auf den folgenden Seiten.
